Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

LE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX

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Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

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L'activité commerciale : la destination du bail commercial

La stipulation de la destination du bail commerciale, qui correspond à l'activité que pourra y exercer le locataire, est une clause à envisager avec vigilance, tant de la part du preneur, que de celle du bailleur.

En effet, l'attention du locataire doit être attirée sur le fait que si, en cours de bail, il souhaite changer d'activité exercée ou même simplement exercer une activité accessoire à sa première activité, il lui est nécessaire de recueillir l'autorisation de son bailleur si cette nouvelle activité n'a pas été prévue dans la contrat de bail.

Le bailleurs pour sa part doit permettre à son locataire d'exercer normalement l'activité qui a été prévue dans le contrat de bail commercial : le bailleur doit garantir à son preneur à la conformité du local loué à cette destination convenue.

Ainsi, le bailleur doit prendre garde que la destination du bail commercial est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, car en effet si l'activité commerciale autorisée dans le bail commercial était notamment interdite par le règlement de copropriété, le syndi est en droit de solliciter la résiliation du contrat de bail et le preneur, pour sa part, est en droit de solliciter un dédommagement auprès du bailleur.

Par ailleurs, lorsque la location est prévue à usage mixte d'habitation et professionnel, le locataire n'est pas tenu d'utiliser les lieux aux deux usages prévus ; toutefois, s'il n'utilise les locaux qu'à un seul usage alors qu'une clause du bail n'autorise l'exercice de la profession que dans une partie des lieux identifiée par le contrat de bail commercial, le preneur commet une faute.

Enfin, dans l'hypothèse où le contrat de bail est muet sur la destination de la chose louée, il appartient au juge d'apprécier, d'après les circonstances, quelle destination les deux parties contractantes au bail commerciale ont entendu donner aux lieux loués, au moment de la conclusion du contrat.