Les baux commerciaux : rédaction d'un contrat de bail commercial, résiliation du bail commercial, deplafonnement et augmentation du loyer, congé ou indemnité d'éviction, tout sur la propriete commerciale

Accueil

Actualité sur les baux commerciaux

Arrêt de la 3eme Chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 2010 :

Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Attendu que pour rejeter la demande de paiement de l'indemnité d'éviction sollicité par le locataire alors que, sauf clause contraire incluse dans l'acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux et que cette cession peut valablement intervenir jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-16 du même code et les articles 1108 et 1134 du code civil.

Archives de jurisprudence sur les baux commerciaux

Le contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un élément important dans le patrimoine d'une entreprise ; en outre, en fixant dans de nombreux cas, le siège social de cette entreprise, ce contrat est capital quant à sa perennité. C'est d'ailleurs cette situation qui a justifié l'existence d'une indemnité d'éviction en cas de non renouvellement du contrat de bail.

L'écrit n'étant pas obligatoire (sauf lorsque le bail est prévu pour une durée supérieure à douze ans, dans ce cas, un acte authentique est nécessaire), aucun formalisme n’est requis par la loi. Néanmoins, il serait totalement inopportun de se priver de la rédaction d’un acte, ne serait-ce que pour des raisons probatoires.

Par conséquent, la rédaction du contrat de bail commercial doit être appréhendée avec circonspection, d'autant que dans la majorité des hypothèses, le preneur est en situation de faiblesse dans les négociations avec son bailleur. Il est donc bien souvent opportun de requérir à l'expertise et aux conseils d'un avocat.

Ainsi, il faut bien rappeler que la désignation des lieux loués relatée dans le contrat de bail commercial doit correspondre à la réalité.

En ce qui concerne l'activité du preneur, il convient d'attirer l'attention du preneur sur le fait que l'extension de la destination doit être précédée de l'autorisation du bailleur. Ce dernier, pour sa part, doit louer un local commercial conforme à la destination stipulée dans le contrat du bail commercial.

Dans le contrat de bail commercial, l'imputation des réparations peut être envisagée librement : par conséquent, les parties ne sont pas tenues de respecter la délimitation habituelle se fondant sur les articles 605 et 606 du code civi, qui distinguent entre les grosses réparations et les uatres.

Le droit des baux commerciaux est désormais régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Ces articles reproduisent les dispositions du décret 53-960 du 30 septembre 1953 dans lequel figure encore toute la partie réglementaire concernant les baux commerciaux.

Pour les situations qui ne sont pas traitées par ces dispositions, il convient de se reporter au droit commun des baux, lequel est régi par les articles 1717 et suivants du Code civil et bien évidemment, le droit commun des contrats en général s’applique à ce contrat spécifique.

Dans le respect de ces règles, générales ou plus particulières, les parties bénéficient d’une certaine marge de liberté qu’elles doivent chacune mettre à profit pour élaborer le bail qui répondra au mieux aux attentes de chacun.